Despesas comuns: o que fazer quando um condómino não paga

O recurso aos tribunais é, talvez, o meio mais eficaz para chamar à razão os condóminos quando existe algum problema, como a recusa de pagamento de despesas comuns do condomínio. No entanto, é também o mais dispendioso e lento em resultados. Antes de recorrer a esse meio ou outras entidades externas, o condomínio pode tentar outras estratégias.

Aplicar as sanções previstas no regulamento a quem não pagar as quotas dentro do prazo estabelecido é uma das opções. No caso de o regulamento ainda não ter sido aprovado, será necessário submeter as eventuais sanções à votação da assembleia de condóminos. Enviar cartas registadas com aviso de receção, informando da intenção de recorrer aos tribunais se as dívidas não forem pagas, é outra das hipóteses. A ação judicial deve ser instaurada no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento, exceto em caso de deliberação em contrário dos condóminos e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao indexante dos apoios sociais (509,26 euros, em 2024).

No que diz respeito à primeira opção, é frequente que o regulamento do condomínio preveja uma "multa" para quem, sem justificação aceitável, não pague as suas quotas. Essa multa tanto pode ser fixa como assumir a forma de uma taxa percentual sobre o valor em dívida. A segunda opção pode ter efeitos de dissuasão mais rápidos, pois ninguém gosta de se ver confrontado com uma possível ação em tribunal. Além disso, se o administrador referir que a decisão judicial pode chegar ao ponto de ordenar a penhora de bens e, ainda, obrigar o condómino a suportar as custas do processo, bem como os juros sobre os valores em dívida, é muito provável que este repense a sua atitude. Os julgados de paz também são uma possibilidade a considerar, se existirem no local onde se reside.

Obras de conservação e inovação: quando não é preciso pagar

Se em causa estiverem as despesas com as obras de conservação ou de inovação no edifício, devem ser adotadas outras estratégias. As obras de conservação, que se destinam a garantir a integridade do edifício, são obrigatórias por lei. Por isso, todos devem contribuir para o pagamento das obras nas partes comuns. Qualquer recusa é, em princípio, ilegítima. E mesmo que se trate de um espaço comum que esteja ao serviço exclusivo de um dos condóminos, se o dano tiver implicações para o resto do condomínio, todos devem comparticipar no pagamento, a não ser que a responsabilidade pela degradação se possa atribuir, também em exclusivo, ao condómino que utiliza esse espaço.

As obras de inovação são aquelas que introduzem algo de novo no espaço comum do condomínio. O administrador está obrigado a apresentar, pelo menos, três orçamentos para estas obras. Em princípio, as despesas associadas à sua realização também devem ser suportados por todos, na proporção do valor das frações de cada condómino. No entanto, admitem-se exceções a esta regra, sempre que:

• a assembleia de condóminos decida de forma diferente, com uma justificação aceitável expressa na ata;
• a inovação diga respeito a partes comuns que estejam ao serviço exclusivo de um ou mais condóminos, a não ser que as obras beneficiem, objetivamente, todo o condomínio.

Sempre que a decisão tomada pela assembleia de condóminos for válida e a inovação não se integrar nas exceções referidas, mesmo os condóminos que não tenham aprovado as obras são, em princípio, obrigados a pagar a sua parte das despesas.

Quando é possível recusar-se a pagar

Um condómino poderá recusar-se, justificadamente, a comparticipar o pagamento, se:

• as obras tiverem natureza voluptuária, isto é, se servirem apenas para o lazer dos condóminos, sem serem indispensáveis para o edifício, nem aumentarem o seu valor. Por exemplo, aproveitar uma das zonas comuns para criar uma sala de jogos;
• o valor da obra não for proporcional à importância do prédio. Por exemplo, revestir um edifício banal, sem interesse histórico ou arquitetónico, com madeiras e metais exageradamente caros.

Mesmo assim, se a assembleia não considerar válidas as justificações do condómino, este poderá ter de pagar a sua parte – a não ser que submeta o caso à apreciação do tribunal e este lhe dê razão.

No entanto, os condóminos que, justificadamente, não comparticipem nas despesas não poderão tirar partido das inovações. No caso de uma sala de jogos, por exemplo, não é aceitável que os não pagantes possam utilizar a sala como os outros. Ainda assim, nada impede que, no futuro, estes condóminos revejam a sua posição e, mediante o pagamento da parte que lhes cabe (não só o valor da obra, mas também as despesas que, entretanto, tenham ocorrido com a sua manutenção), aproveitem os seus benefícios.

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