Para cumprir adequadamente a função de administrador de condomínio, este tem que, por vezes agir de uma forma mais punitiva. Ao seu dispor tem alguns mecanismos que poderão persuadir os faltosos a rever as suas atitudes.

Um dos primeiros mecanismos que se deve utilizar é a inclusão, no regulamento do condomínio, de certas reservas quanto à utilização das partes comuns. Esta é uma precaução bastante útil, que pode contribuir para evitar comportamentos menos próprios. A aprovação de tais reservas é da competência da assembleia de condóminos, mas cabe ao administrador zelar para que todos as respeitem.

Depois, deve ponderar-se a introdução de sanções, nomeadamente de ‘multas’ em dinheiro. O administrador, de acordo com o que tiver sido fixado pelo regulamento ou pela assembleia de condóminos, poderá aplicar essas ‘multas’ a quem faça mau uso dos bens comuns ou não cumpra a lei, o regulamento, as deliberações das assembleias ou as decisões da administração.

A lei determina que essas sanções (penalidades) não excedam, em cada ano, 25% do rendimento coletável anual da fração do infrator. O valor desse rendimento consta, em princípio, da caderneta predial.

Recurso aos tribunais

Em última instância, existe a possibilidade de recorrer aos tribunais, para que estes ajudem a resolver o conflito. Para facilitar as coisas, a lei admite que o administrador represente todo o condomínio.

Imaginemos, por exemplo, que um condómino se recusa a pagar a sua parte das despesas com obras de conservação do edifício. Esgotadas as outras vias, o administrador poderá tomar a iniciativa de propor uma ação em tribunal contra o condómino em falta. Para isso, bastar-lhe-á contactar um advogado e apresentar a ata da assembleia que atesta a existência da dívida.

Há casos, porém, em que o administrador necessita de uma autorização especial (pode recorrer-se a uma procuração com poderes especiais) dos restantes condóminos para poder agir: aqueles em que esteja em causa a posse ou a propriedade dos bens comuns.