Um prédio que pertença a um só indivíduo e cujos andares estejam, por exemplo, arrendados não é um condomínio. Um condomínio só nasce quando um prédio é dividido em partes distintas (as frações autónomas), que pertencem a diferentes pessoas.

Além das frações, um condomínio também é composto por partes comuns, espaços que são partilhados por todos os moradores.

Para uma correta gestão do condomínio há documentos que se revelam indispensáveis. O título constitutivo da propriedade horizontal é um deles. Fique a conhecê-lo!

O que é?

Uma espécie de pilar do condomínio que define a sua génese, onde estão especificadas as várias frações e zonas comuns e assim constituída a propriedade horizontal.

O que contém?

  • A localização do edifício.
  • A descrição das frações autónomas e o valor que representam no total, em percentagem ou permilagem. Este valor é utilizado para calcular a quota que cada condómino tem de pagar. A quota é entendida como uma contribuição para as despesas comuns.

Pode ainda conter:

  • (Na maioria das vezes) O fim a que se destina cada fração ou parte comum, por exemplo, habitação ou comércio.
  • (Algumas vezes) Regulamento do condomínio. Trata-se de um documento que regula a utilização das partes comuns e frações autónomas.
  • (Raramente) Referência à possibilidade de recorrer a um centro de arbitragem para resolver conflitos de vizinhança. 

Qual a utilidade?

  • Confirmar o fim de cada fração: habitação, comércio, serviço, indústria. Por exemplo, se uma fração está destinada a habitação, o seu proprietário não pode utilizá-la para abrir uma loja. 
  • Confirmar se existe Regulamento do condomínio com as regras do condomínio (ver documento seguinte). 
  • Calcular qual o peso de cada fração na votação das assembleias. Por exemplo, um condómino cuja fração corresponda a 100 por mil, tem direito a 100 votos; um condómino com permilagem de 40 dispõe de 40 votos. 
  • Calcular quanto cada condómino paga de quotas, com base na percentagem ou permilagem de cada fração. 

Regra geral, e dependendo do uso que faça das partes comuns, quanto maior for a fração, mais o seu proprietário paga de quota.

Como posso obtê-lo?

Pode pedir ao construtor ou obtê-lo numa Conservatória do Registo Predial, ou ainda através do sítio Registo Predial Online.

É possível alterá-lo?

É possível alterar o documento com o acordo de todos os condóminos.

Quando o título constitutivo não refere o uso a que se destina cada fração (habitação, comércio, etc.) e é necessário completar essa referência, a aprovação requer somente os votos favoráveis de dois terços do valor total do prédio.

O título constitutivo é criado por escritura pública e a sua alteração tem também de ser formalizada desta forma. O administrador pode representar o condomínio mediante acordo de todos os condóminos, registado e assinado em ata.

É possível pedir a nulidade?

Os condóminos podem solicitar a nulidade deste documento em tribunal quando:

  • Nada é referido sobre a percentagem ou permilagem de cada fração.
  • O fim que consta no documento é diferente do referido no projeto aprovado pela Câmara Municipal. Por ex. no projeto consta que uma determinada fração está destinada a comércio e no título constitutivo consta para habitação. 

A ter em conta

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