Impugnar decisões: um direito que lhe assiste

A experiência dita que o ambiente vivido numa assembleia de condóminos nem sempre é amistoso e descontraído. Muitas vezes os condóminos não estão todos presentes e chega-se a um impasse quando é necessária a tomada de decisões, especialmente aquelas que requerem unanimidade.

Para evitar os problemas decorrentes desta situação, a lei encontrou uma forma de os condóminos não presentes em assembleia (e daqueles que, embora presentes, votaram contra ou se se abstiveram) se expressarem, posteriormente, sobre as decisões tomadas.

Após uma assembleia, todas as deliberações têm de ser comunicadas aos condóminos ausentes, por carta registada com aviso de receção, ou por correio eletrónico, no prazo de 30 dias. Após receção da carta, os condóminos têm 90 dias para comunicar a sua resposta, por escrito, à assembleia. Se não responderem dentro deste prazo, considera-se que a mesma foi aprovada. Neste caso, impera o princípio do "quem cala consente". 

A administração das partes comuns é da competência exclusiva da assembleia. Se a decisão está em conformidade com a lei ou o regulamento do condomínio, não exige a unanimidade dos votos e a maioria legalmente exigida (por exemplo, dois terços do valor total do prédio) foi respeitada, mesmo que não concorde, tem de a aceitar.

No entanto, há decisões que podem ser impugnadas, por exemplo, quando:

• o administrador não convocou a assembleia com dez dias de antecedência;
• a maioria necessária para deliberar não foi respeitada.

Nestas situações, pode reclamar quer tenha participado ou não na assembleia. Se participou, apenas pode recorrer se votou contra ou se se absteve.

O que fazer?

Não descure os seus direitos. Existem três formas de impugnar uma deliberação da assembleia.

1. Exigir ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária a realizar no prazo de 20 dias, para revogação da deliberação. Os condóminos que estiveram presentes têm um prazo de dez dias a contar da data da realização da assembleia para fazer esta exigência. Os condóminos ausentes têm igualmente um prazo de dez dias, mas a contar da data em que receberam a carta com a cópia da ata. 
2. Recorrer aos centros de arbitragem, se as suas exigências caírem em "saco roto", no prazo de 30 dias após a reunião ou receção da carta com cópia da ata. Contudo, tenha em conta que esta solução implica despesas. Aconselhamos apenas a recorrer a esta via se em causa estiverem questões que envolvam montantes elevados, tais como obras.
3. Intentar uma ação de anulação em tribunal até 60 dias após a deliberação. No caso de ter sido realizada a assembleia extraordinária (referida no ponto 1), o prazo é de 20 dias a contar desta.

A solução mais rápida e barata passa pela realização da assembleia extraordinária. Se for forçado a avançar para uma das outras soluções – centro de arbitragem ou tribunal –, tenha em mente que ao optar por uma das vias não pode recorrer à outra.

Por último, se pretende evitar rapidamente os efeitos da decisão, deve intentar uma ação de suspensão em tribunal nos dez dias posteriores à deliberação, para os condóminos presentes, ou à notificação, para os ausentes. Contacte um advogado e confirme os custos previsíveis.

Quando a assembleia delibera sobre um assunto que não é da sua competência, mas sim da esfera dos proprietários, a decisão é considerada nula. Basta que os condóminos não acatem a decisão. Exija ao administrador a realização de uma assembleia extraordinária para resolver esta situação. Em último caso, pode pedir, em qualquer momento (sem necessidade de respeitar prazos) a um tribunal que a declare nula.

Falamos, por exemplo, das seguintes situações:

• permitir a todos os condóminos a utilização da propriedade de um condómino sem o seu consentimento;
• proibir um condómino, na falta do administrador, de realizar obras necessárias e urgentes nas partes comuns;
• dispensar a obrigatoriedade de comunicar as atas da assembleia aos condóminos ausentes;
• dispensar a obrigatoriedade de um seguro contra risco de incêndio, na falta de um seguro multirriscos, para as frações autónomas e partes comuns.