Insatisfeito com o administrador? Saiba o que fazer

Todos os condomínios necessitam de alguém que se ocupe dos assuntos relacionados com as partes comuns: pague as contas do condomínio, contrate os serviços exigidos para o dia-a-dia do prédio, por exemplo, a limpeza, que se certifique de que as escadas são limpas, que o elevador funciona e que não há lâmpadas fundidas, entre outros aspetos. Ou seja, todos os condomínios precisam de um administrador.

A administração das partes comuns do edifício compete a duas entidades: à assembleia de condóminos e ao administrador. Este último é eleito e exonerado pela primeira.

Não conseguindo os condóminos, em assembleia, chegar a acordo para a escolha do administrador, qualquer condómino pode recorrer à via judicial e conseguir que o tribunal o nomeie. Contudo, isto raramente acontece.

Em regra, através de uma administração rotativa dos condóminos ou optando por uma entidade exterior, acaba por se conseguir encontrar alguém para assumir esse papel, sendo, em princípio, a duração do mandato de um ano, com possibilidade de renovação. O administrador manter-se-á em funções até que o sucessor seja eleito ou nomeado.

Depois de eleito, compete ao administrador uma série de funções que têm por objetivo manter a funcionalidade e boa "saúde" financeira do condomínio. É no cumprimento dessas funções que, muitas vezes, existem discordâncias e conflitos entre administrador e condóminos.

É, pois, justo perguntar, numa situação em que os restantes condóminos estão descontentes com o trabalho do administrador, o que se pode fazer?

Quando um condómino não está satisfeito com o administrador e tem razões fundamentadas para tal, é desejável que comece por dizer-lho diretamente, indicando o que lhe desagrada e o que acha que deveria ser feito para melhorar a situação. Se não tiver sucesso, convoque uma assembleia geral extraordinária, para expor o que se passa.

Na assembleia poderão ser tomadas decisões que remedeiem o que está a ser feito pelo administrador ou que o impeçam de continuar a fazer o que não está bem. Em última instância e se não houver qualquer alteração de comportamento, a assembleia pode exonerá-lo e eleger um novo administrador. Para exonerar o administrador, é suficiente a maioria dos votos representativos do capital do prédio.

Por outro lado, se os atos praticados pelo administrador forem graves (fraude, desfalque, furto, etc.), os condóminos podem recorrer ao tribunal, para que seja responsabilizado, civil ou criminalmente, consoante as situações. No seguimento do processo judicial, o administrador poderá vir a ser condenado a indemnizar o condomínio, alguns condóminos ou até ter de cumprir pena (multa ou mesmo prisão). Para conseguir a condenação do administrador, é fundamental reunir provas que demonstrem a sua responsabilidade: imagens do mau estado das partes comuns, dados bancários que certifiquem o registo de movimentos ilícitos, cópias de cartas ou e-mails que mostrem ter-lhe sido pedido que procedesse às obras necessárias no prédio, etc.

O descontentamento com o desempenho das funções de um administrador pode surgir por um sem número de razões. Da mais simples à mais gravosa, os exemplos são vários: não ter convocado a assembleia de condóminos quando devia, não ter entregue o relatório de contas do ano anterior ou o orçamento para o ano seguinte, não resolver problemas do dia-a-dia, utilizar dinheiro do condomínio para proveito próprio ou simplesmente não ter trocado uma lâmpada fundida.

Se possível, o problema deve ser tratado diretamente com o administrador, de preferência com o conhecimento e colaboração dos outros condóminos. Caso seja necessário, poderá solicitar a convocação de uma assembleia extraordinária de condóminos. Se nada disto resultar, pode recorrer aos julgados de paz ou aos tribunais.