Administrador do condomínio: como escolher e o que fazer quando não cumpre as funções

A administração das partes comuns de um condomínio compete a duas entidades: à assembleia de condóminos e ao administrador do condomínio. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia. Se os condóminos, em assembleia, não conseguirem chegar a acordo para a escolha do administrador, qualquer condómino pode recorrer à via judicial e conseguir que o tribunal o nomeie. Contudo, isto raramente acontece.

Em regra, através de uma administração rotativa dos condóminos ou optando por uma empresa de administração, por exemplo, acaba por se conseguir encontrar alguém para assumir esse papel. O mandato tem, regra geral, a duração de um ano, mas pode ser renovado. O administrador manter-se-á em funções até que o sucessor seja eleito ou nomeado.

Depois de eleito, compete ao administrador uma série de funções que têm por objetivo manter a funcionalidade e boa "saúde" financeira do condomínio. É no cumprimento dessas funções que, muitas vezes, existem discordâncias e conflitos entre administrador e condóminos.

O que fazer quando o administrador não cumpre as funções

O descontentamento com o desempenho das funções de um administrador pode surgir por vários motivos: não ter convocado a assembleia de condóminos quando devia, não ter entregue o relatório de contas do ano anterior ou o orçamento para o ano seguinte, não resolver problemas do dia-a-dia, utilizar dinheiro do condomínio para proveito próprio ou simplesmente não ter trocado uma lâmpada fundida.

Quando um condómino não está satisfeito com o administrador e tem razões fundamentadas, deve começar por lho dizer diretamente, indicando o que lhe desagrada e o que acha que deveria ser feito para melhorar a situação. Se não tiver sucesso, deve ser convocada uma assembleia geral extraordinária, para expor o que se passa.

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Na assembleia poderão ser tomadas decisões que remedeiem o que está a ser feito pelo administrador ou que o impeçam de continuar a fazer o que não está bem. Em última instância e se não houver qualquer alteração de comportamento, a assembleia pode exonerá-lo e eleger um novo administrador. Para exonerar o administrador, é suficiente a maioria dos votos representativos do capital do prédio.

Quando é preciso recorrer ao tribunal

Se os atos praticados pelo administrador forem graves, como fraude, desfalque ou furto, os condóminos podem recorrer ao tribunal, para que seja responsabilizado, civil ou criminalmente, consoante as situações. No seguimento do processo judicial, o administrador poderá vir a ser condenado a indemnizar o condomínio. Há ainda casos em que alguns condóminos podem ter de cumprir pena (multa ou mesmo prisão) pelos atos praticados.

Para conseguir a condenação do administrador, é fundamental reunir provas que demonstrem a sua responsabilidade: imagens do mau estado das partes comuns, dados bancários que certifiquem o registo de movimentos ilícitos, cópias de cartas ou e-mails que mostrem ter-lhe sido pedido que procedesse às obras necessárias no prédio, etc.

Sempre que possível, tente resolver o problema diretamente com o administrador, de preferência com o conhecimento e a colaboração dos outros condóminos. Caso seja necessário, poderá solicitar a convocação de uma assembleia extraordinária de condóminos. Se nada disto resultar, recorra aos julgados de paz ou aos tribunais.