Maiorias em assembleia: todos juntos ou nem por isso

Chegada a altura de tomar decisões, o tema das maiorias gera muitas vezes discussões e ânimos acesos. Apesar de o conceito de democracia reger a vida em condomínio, no que diz respeito às assembleias, nem sempre o princípio de “um homem, um voto” se aplica. Isto é, nem todos os condóminos têm o mesmo poder de voto.

Regra geral, cada condómino tem tantos votos como aqueles que a sua fração representa do valor total do prédio, em termos de percentagem ou permilagem. Ou seja, os condóminos que possuem habitações maiores têm mais votos do que aqueles cujas casas são menores.

Esta regra admite exceções, nomeadamente o título constitutivo ou até o regulamento do condomínio, que podem prever que todas as frações têm o mesmo peso na votação.

Imagine a seguinte situação: a vizinha do 3.º Direito queixa-se de infiltrações num quarto e o vizinho do 1.º Esquerdo afirma ter a sala cheia de humidade. O prédio precisa de ser isolado e pintado. Estas obras são essenciais, mas os custos são elevados.

No momento da votação, não houve unanimidade. Poderá a decisão ser aprovada sem a concordância de todos?

Tomando por base as decisões em causa, basta que os votos a favor sejam superiores aos votos contra (a chamada maioria simples) para que estas sejam aprovadas. Este é um desses casos: a decisão de avançar com as obras pode assim ser aprovada. O prédio pode ser isolado e pintado, solucionando-se os problemas dos vizinhos queixosos. Contudo, existem situações em que a lei prevê outro tipo de maioria.

Aquela em que basta apenas haver dois terços da permilagem ou percentagem (consoante o modo como o valor do edifício tenha sido fixado) a favor da decisão para que seja aprovada.

• fazer obras de inovação, por exemplo, substituir os intercomunicadores áudio por vídeo; 
• fazer obras que modificam a linha arquitetónica ou estética do prédio, por exemplo, fechar uma varanda e torná-la marquise.

Aquela que pede a maioria dos condóminos, desde que estes representem a maioria do valor total do prédio.

• colocação de elevadores em prédios com mais de oito frações;
• instalação de gás canalizado em prédios com mais de oito frações.

Aquela em que não podem existir votos contra, apenas abstenções.

• proibir atividades que não constem no título constitutivo da propriedade horizontal;
• dividir frações autónomas em novas frações, quando o título constitutivo não o permita. Por exemplo, imagine a situação em que alguém pretende dividir um apartamento em dois mais pequenos.

Aquela em que todos os condóminos têm de estar de acordo e não podem existir abstenções.

É utilizada sempre que se pretende:

• alterar o título constitutivo da propriedade horizontal. A falta de acordo pode ser suprida pelo tribunal, desde que os votos contra sejam inferiores a 1/10 do capital e a alteração não modifique as condições de uso, o valor ou o fim das frações (por exemplo, se a casa se destina a habitação);
• aprovar o regulamento do condomínio na sua totalidade;
• arrendar ou vender uma parte comum ou vender equipamento que pertença ao condomínio;
• fazer obras de reconstrução do edifício, em caso de destruição superior a três quartos do seu valor.

Despesas relativas a pagamento de serviços comuns:

• as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento do condomínio, ser aprovadas sem oposição e por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor do prédio, ser repartidas em partes iguais ou de acordo com a fruição. No entanto, para que tal ocorra, é necessário especificar e justificar os critérios de repartição das despesas.