Muitas vezes ouvimos falar de permilagem das frações nos condomínios. Mas afinal o que é isso? E como se calcula? Está relacionada com a dimensão da casa? Com o seu valor? Pode ser discutida em tribunal?

A permilagem mais não é do que a determinação do valor de cada fração no bolo que é o condomínio. Chama-se assim quando a divisão é feita por mil e percentagem quando é feita por cem.

É mediante esta permilagem ou percentagem que se define o número de votos atribuídos a cada condómino em assembleia geral de condomínio.

Por exemplo, a um edifício é atribuído o valor de 1000 unidades que correspondem a 1000 votos numa assembleia de condóminos. A cada fração do edifício irá corresponder parte dessas 1000 unidades, é a esta parte que se chama permilagem da fração, estando a mesma definida no título constitutivo da propriedade horizontal.

Imaginemos que à fração do r/c Dto. cabe a permilagem de 76,8. Isto significa que o proprietário dessa habitação irá ter 76 votos numa assembleia. Mas porquê 76 e não 76,8? Os números que ficam à direita da vírgula não contam em termos de votos, contando-se apenas as unidades inteiras, assim está estipulado na lei.

É ainda em função desta permilagem que se obtém a quota-parte a pagar por cada condómino no que diz respeito às despesas do edifício, que garantem a manutenção diária do condomínio e o pagamento de serviços comuns como a água, luz, elevadores, limpeza, etc., ou de conservação, como a comparticipação na realização de obras (pintura, reparação do telhado, etc.).

Esta situação é a regra geral, a que a lei determina, mas pode haver um acordo diferente entre os condóminos para que a repartição seja, por exemplo, igual para todos, independentemente da permilagem. Contudo, para que tal ocorra, a decisão tem de ser tomada em assembleia de condóminos com maioria de dois terços do valor total do prédio, sem oposição de nenhum condómino.

Como é definida a permilagem de cada fração?

A permilagem é um valor atribuído a cada fração aquando da realização da primeira avaliação do imóvel para inscrição na matriz predial urbana, feita a partir dos dados fornecidos, em regra pelo construtor ou por um agente imobiliário.

Essa atribuição tem por base uma série de características próprias de cada fração, tais como a respetiva área, a sua utilização (habitação ou comércio) ou a sua maior ou menor acessibilidade. Estes condicionalismos, por vezes, podem originar casos em que frações com áreas iguais têm permilagens diferentes. Mas em regra, a frações de áreas iguais corresponderá a mesma permilagem ou percentagem.

É possível alterar a permilagem atribuída?

Sim, é possível, uma vez que a lei permite a junção ou divisão de uma ou mais frações, desde que sejam contíguas. Na primeira situação não é necessária autorização dos restantes condóminos, mas na segunda (divisão) já é imprescindível autorização através do título constitutivo ou pela assembleia de condóminos, sem qualquer oposição.

Nestes casos, as novas frações resultantes terão uma permilagem diferente e isso refletir-se-á, em princípio, nas obrigações dos seus proprietários.

E se alguém não concordar com a permilagem atribuída no título constitutivo, entendendo que está desajustada? Nesse caso, existem duas vias. Pode proceder-se à alteração do título, por escritura pública ou documento particular autenticado, mas, para isso, terá de haver acordo de todos os condóminos. Numa questão como a determinação das permilagens, que eventualmente beneficiaria um condómino em prejuízo do outro, será pouco provável que isso aconteça. Resta a outra via: a judicial. Quem entenda que a avaliação não reflete a verdadeira proporcionalidade entre as frações pode recorrer aos tribunais e fazer prova disso, conseguindo que estes alterem as respetivas permilagens.

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