À partida, o recurso aos tribunais é, talvez, o meio mais eficaz de chamar à razão os condóminos infratores. No entanto, também é o mais dispendioso e lento em resultados. Por isso, antes de recorrer a esse meio ou outras entidades externas, o condomínio pode tentar outras estratégias de dissuasão.

  • Aplicar as sanções previstas no regulamento a quem não pagar as quotas dentro do prazo estabelecido. No caso de o regulamento ainda não ter sido aprovado, será necessário submeter as eventuais sanções à votação da assembleia de condóminos.
  • Enviar cartas registadas com aviso de receção, informando da intenção de recorrer aos tribunais se as dívidas não forem pagas. A ação judicial deve ser instaurada no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento, exceto em caso de deliberação em contrário dos condóminos e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao indexante dos apoios sociais (480,43 euros, em 2023).

No que diz respeito à primeira opção, é até frequente que o regulamento do condomínio preveja uma "multa" para quem, sem justificação aceitável, não pague as suas quotas. Essa multa tanto pode ser fixa como assumir a forma de uma taxa percentual sobre o valor em dívida.

A segunda opção pode ter efeitos de dissuasão mais rápidos, pois ninguém gosta de se ver confrontado com uma possível ação em tribunal. Além disso, se o administrador referir que a decisão judicial pode chegar ao ponto de ordenar a penhora de bens e, ainda, obrigar o condómino a suportar as custas do processo, bem como os juros sobre os valores em dívida, é muito provável que este repense a sua atitude.

Os julgados de paz também são uma possibilidade a considerar, se existirem no local onde se reside.

Despesas com obras de conservação e inovação

Até agora, referimo-nos sobretudo às despesas com a gestão corrente do condomínio. Mas há outras, em particular as que se referem a obras de conservação ou de inovação no edifício.

As obras de conservação, que se destinam a garantir a integridade do edifício, são obrigatórias por lei. Todos devem contribuir para o pagamento das obras efetuadas nas partes comuns e, por isso, qualquer recusa é, em princípio, ilegítima.

Mesmo que se trate de um espaço comum que esteja ao serviço exclusivo de um dos condóminos, se o dano tiver implicações para o resto do condomínio (o que é bastante provável), todos devem comparticipar no pagamento. A não ser que a responsabilidade pela degradação se possa atribuir, também em exclusivo, ao condómino que utiliza esse espaço.

As obras de inovação são aquelas que introduzem algo de novo no espaço comum do condomínio. O administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos. Em princípio, os encargos resultantes da sua realização também devem ser suportados por todos, na proporção do valor das suas frações. No entanto, admitem-se exceções a esta regra, sempre que:

  • a assembleia de condóminos decida de forma diferente, com uma justificação aceitável expressa na ata;
  • a inovação diga respeito a partes comuns que estejam ao serviço exclusivo de um ou mais condóminos, a não ser que as obras beneficiem, objetivamente, todo o condomínio.

Sempre que a decisão tomada pela assembleia de condóminos for válida e a inovação não se integrar nas exceções referidas, mesmo os condóminos que não tenham aprovado as obras são, em princípio, obrigados a pagar a sua parte das despesas.

No entanto, um condómino poderá recusar-se, justificadamente, a comparticipar o pagamento, se:

  • as obras tiverem natureza voluptuária, isto é, se servirem apenas para o lazer dos condóminos, sem serem indispensáveis para o edifício, nem aumentarem o seu valor. Por exemplo, aproveitar uma das dependências comuns para criar uma sala de jogos;
  • o valor da obra não for proporcional à importância do prédio. Por exemplo, revestir um edifício banal, sem interesse histórico ou arquitetónico, com madeiras e metais exageradamente caros.

Mesmo assim, se a assembleia não considerar válidas as justificações do condómino, este poderá ter de pagar a sua parte – a não ser que submeta o caso à apreciação do tribunal e este lhe dê razão.

Os condóminos que, justificadamente, não comparticipem nas despesas não poderão tirar partido das inovações. Tratando-se de uma sala de jogos, por exemplo, não seria aceitável que os não pagantes pudessem utilizar a sala como os outros. No entanto, nada impede que, no futuro, revejam a sua posição e, mediante o pagamento da parte que lhes cabe (não só o valor da obra, mas também as despesas que, entretanto, tenham ocorrido com a sua manutenção), aproveitem os seus benefícios.