Uma vez definida a necessidade de efetuar obras no prédio, e depois de aprovadas em assembleia de acordo com a maioria necessária prevista na lei, o planeamento é a fase seguinte. Primeiro, há que verificar quanto dinheiro está disponível nas poupanças do condomínio. Depois, deve escolher o melhor orçamento, tendo por base três pressupostos: qualidade, confiança no profissional e preço.

No que respeita à realização de obras os condomínios devem ter um fundo comum de reserva: um encargo obrigatório para custear as despesas de conservação do edifício, tais como pintura ou arranjos exteriores. Cada condómino tem de contribuir para o fundo, no mínimo, com 10% da sua quota-parte nas despesas de condomínio. Nos edifícios mais antigos, é conveniente aumentar a percentagem destinada ao fundo. Dependendo na natureza das obras, o fundo comum pode ser utilizado para outra finalidade além das despesas de conservação, desde que assim seja deliberado em assembleia. Contudo, os condóminos devem assegurar o pagamento da quota extraordinária, a fim de repor o valor utilizado, no prazo máximo de 12 meses após a deliberação.

As obras de conservação extraordinárias são aquelas que resultam de situações não previstas, como aquelas que resultam de casos fortuitos ou de força maior - reparação de canalizações comuns do edifício ou reparação de esgotos (mau estado das fossas). As inovações são aquelas que, por norma, introduzem algo de novo ao prédio. Estas dependem, regra geral, da aprovação de dois terços.

Como planear obras no condomínio

A administração deve começar por solicitar vários orçamentos, no mínimo três, no caso de obras de conservação extraordinária ou inovações e desde que o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos não disponha de forma diferente . Deve pedi-los a profissionais ou empresas idóneas, tecnicamente competentes e certificadas, visto que, por lei, as obras num condomínio só podem ser efetuadas por profissionais com alvará ou certificado . Para confirmar se é esse o caso, basta aceder ao site do Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção.

Além destas preocupações, deve ainda realizar um contrato e pedir a fatura referente à intervenção efetuada. Tratando-se de uma obra de valor superior a 20 mil euros o contrato deve ser celebrado por escrito. Estes procedimentos serão extremamente úteis em caso de ser necessário comprovar a realização da obra ou acionar a garantia sobre a obra realizada.

Um caso prático e, permitido por lei, é a contratação de subempreitadas por parte do empreiteiro. Em situação de litígio a responsabilidade da obra é do empreiteiro, mas se o condomínio tiver guardado toda a documentação (faturas, contratos, etc.), melhor e mais rápida será a solução a seu favor. Outro exemplo é a garantia sobre as obras efetuadas e sobre o material utilizado. Se tiver tudo documentado será mais fácil recorrer à via judicial e obter uma resolução.