Obras de conservação nas partes comuns do edifício
De acordo com a lei compete à assembleia de condóminos deliberar por maioria simples (50% dos votos mais 1) a realização de obras de conservação (obrigatórias por lei a cada 8 anos) nas partes comuns do prédio, por exemplo, a pintura do prédio ou isolamento dos terraços.
Desde que as obras sejam aprovadas em assembleia, as despesas devem ser pagas proporcionalmente de acordo com a permilagem da sua fração, por todos os condóminos, mesmo por aqueles que não as tenham aprovado.

Obras de inovação
As obras de inovação dependem sempre da aprovação da maioria dos condóminos, que represente pelo menos dois terços do valor total do prédio.

E o que se considera por inovação? Por exemplo, sempre que se pretende criar uma estrutura de lazer (piscinas, parques infantis ou colocação de elevadores), serão tidas como inovações.

Todos os condóminos são responsáveis pelo respectivo pagamento na proporção do valor das respectivas fracções, ou seja, mesmo aqueles que não tenham concordado devem pagá-las, excepto se a recusa do pagamento for judicialmente fundada (ou seja, o tribunal declarar que o condómino tem fundamentos válidos para não pagar a obra). Por exemplo, nos casos em que a obra tenha uma natureza luxuosa ou as mesmas não sejam proporcionais à importância do edifício).

Caso se pretenda instalar ascensores ou gás canalizado, havendo oito ou mais fracções autónomas, as obras só podem ser realizadas depois de aprovadas por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio (ou dupla maioria), mas se o edifício tiver menos de oito fracções, a maioria aplicada será de dois terços do valor do prédio. Para mais informações sobre as maiorias visite o nosso simulador em ...

Obras urgentes
As obras urgentes constituem uma das situações previstas na lei que não carecem de autorização da assembleia de condóminos.

Ora, a lei refere expressamente que as reparações indispensáveis e urgentes podem ser efectuadas por iniciativa de qualquer condómino, na falta ou impedimento do administrador. Será o caso de uma zona comum que se encontre em risco de ruir (tecto da entrada do prédio, por exemplo).

Acontece que a realização destas obras, por iniciativa de qualquer condómino, tem um carácter excepcional, uma vez que compete em primeiro lugar ao administrador providenciar a sua realização, e só na sua falta ou impedimento, os condóminos podem tomar essa iniciativa.

A lei não estabelece qualquer conceito de urgência, mas pode entender-se como urgente, a obra que, face à sua omissão, ponha em causa a saúde ou a integridade física de todos quanto possam ser afectados (condóminos, frequentadores, transeuntes, etc.).

Colocação de plataformas de acesso e plataformas elevatórias
Outra situação que dispensa autorização da assembleia de condóminos consiste na colocação de rampas de acesso e plataformas elevatórias, mas neste último caso, desde que não exista elevador com porta e cabina de dimensões que permitam a utilização por uma pessoa em cadeira de rodas.

Estas obras devem ser realizadas na hipótese de um dos membros do agregado familiar ser uma pessoa com mobilidade condicionada. Neste caso, qualquer condomínio pode mandar realizar a obra desde que o faça mediante comunicação ao administrador com 15 dias de antecedência.

Destruição do edifício
Embora pouco comum, pode ocorrer a destruição do edifício (explosão de gás ou incêndio, por exemplo). O que fazer nestes casos? Ora, de acordo com a lei no caso de destruição do edifício ou de pelo menos ¾ do seu valor, qualquer condómino tem direito a exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma como a assembleia designar. Se a destruição for inferior a ¾ a assembleia pode deliberar a sua reconstrução por maioria do número de condóminos e do capital investido.