Em alguns edifícios não é fora do comum que certos condóminos ocupem os sótãos dos prédios através da abertura de um acesso interno, acrescentando, deste modo, uma “nova assoalhada” à fração. Esta decisão, na maioria das vezes, é tomada à revelia da assembleia de condóminos, logo sem qualquer valor ou legitimidade. Os condóminos só o poderão fazer desde que a assembleia o tenha autorizado por unanimidade.

Ora, de acordo com a lei presumem-se comuns as partes que não sejam afetas ao uso exclusivo de um dos condóminos, exceto se o título constitutivo da propriedade horizontal (TCPH) assim o determine. Por isso, se o TCPH referir expressamente que o uso de um sótão está afeto a uma determinada fração, o proprietário pode usufruir do mesmo da forma que bem entender e os restantes condóminos não se podem opor.

Contudo, se o TCPH nada disser, aí o proprietário/os que pretendam ocupar esta divisão, terão que levar o assunto à assembleia de condóminos e pedir a sua aprovação por unanimidade.

Esta é uma questão bastante comum, nomeadamente, em prédios antigos os quais foram habitados pelos mesmos condóminos durante largos anos, cuja posse foi tolerada pelos restantes condóminos mas sem que tenha sido deliberado expressamente nesse sentido.

Não são raros os casos em que alguns condóminos decidem “afetar” por sua iniciativa o sótão do prédio à sua fração, sem a autorização da assembleia de condomínios ou sem que o TCPH o permita. Esta situação pode mais tarde originar alguns conflitos, já que as frações podem mais tarde ser vendidas (por exemplo, os anúncios “T2 + 1” podem espelhar essa realidade).

“Na propriedade horizontal não há clandestinidade: as partes comuns ou são próprias de cada condómino ou são comuns; as não incluídas no título como próprias, são comuns, não podem ser objeto de propriedade singular.” Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, 30/04/1991

Na pior das hipóteses o novo proprietário pode ser forçado a demolir as obras que eventualmente tenham sido realizadas e a repor o estado do prédio na forma original, caso os restantes condóminos assim o entendam.

Aconselhamos a que, em caso de dúvida (especialmente para quem pretenda comprar uma fração com sótão “alegadamente” para uso exclusivo da fração) consulte, em primeiro lugar, o TCPH ou, solicite a deliberação da assembleia de condóminos aprovada por unanimidade a autorizar o uso do sótão.

“A utilização do sótão – parte comum – do edifício por todos os condóminos pressupõe que ele seja, do ponto de vista constitutivo, adequado ao uso que se lhe queira dar (arrecadação, uso por pessoas, etc.) e que com tal utilização se não ofenda o direito ao repouso do condómino do piso inferior o qual prevalece. De outro modo, o sótão só poderá ser utilizado na sua função natural de caixa de ar do edifício.” Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, 30/04/1991