Uma varanda é encarada, normalmente, como algo que enriquece a casa. Se a sua dimensão o permitir, o potencial comprador já se imagina a aproveitar o sol dos dias de verão, a beneficiar da vista magnífica enquanto lê um livro ou a aí colocar umas cadeiras para repousar ou até uma mesa para as refeições quando o tempo ajude. Também pode ser visto como o local para colocar a roupa a secar ou a residência ideal para o animal de estimação. Não estará, então, a pensar no reverso da medalha, como as chatices que pode provocar-lhe: o vizinho que se sente incomodado com o cheiro provocado pelos animais, com os pingos originados pela roupa (ainda) molhada ou com a infiltração que teve origem na sua varanda. E a conservação desta? Estando mais exposta a fatores naturais como o sol e a chuva, é natural que seja fonte de despesas adicionais.

Já está desanimado? Não esteja... Ninguém lhe tira os benefícios de ter uma varanda. Só convém que saiba com o que pode contar. E, para isso, leia com atenção o presente artigo.

Parte comum ou fração autónoma?

A primeira questão que se coloca é a de saber se a varanda integra a fração autónoma ou, pelo contrário, é parte comum. À partida, poderia pensar-se que é um elemento da fração, mas pode não ser assim. A lei não especifica, ao contrário do que acontece com outros componentes do edifício. Se funcionar também como terraço de cobertura, trata-se de uma parte comum, ainda que seja utilizada apenas por uma fração. Se não o for, o melhor é verificar o que consta do título constitutivo (se não sabe o que é ou para que serve este documento consulte aqui o nosso artigo). Este diz que a varanda integra a sua fração

Aproveite-a o melhor que puder, mas fica a saber que tudo o que com ela esteja relacionado é da sua responsabilidade. Se o título constitutivo referir que se trata de uma fatia da parte comum do edifício, embora possa utilizá-la, será pertença do condomínio. Se o título nada disser, há quem entenda que a varanda constitui sempre parte comum, embora seja de utilização exclusiva do condómino que a ela acede. Este terá de garantir a sua boa conservação, mas quando seja necessário fazer obras (pintura, remodelação, impermeabilização), isso ficará a cargo do condomínio.

De uma maneira geral, face ao silêncio da lei, e tendo em conta que geralmente a varanda fará parte da fachada do prédio, entendemos que tudo o que seja interior está integrado na fração, enquanto a parede exterior é parte comum. Por isso, quando se proceder, por exemplo, à pintura exterior do prédio, paga pelo condomínio, também a parede da varanda será abrangida.

Como resolver conflitos?

A determinação da propriedade da varanda é importante sobretudo para situações de conflito, em que é necessário proceder a reparações ou se verificou um acidente com origem na varanda. De qualquer forma, sendo o único condómino com acesso à varanda, terá de responder pela utilização que dela fizer. Mas significa isto que não a poderá utilizar como bem entender, que não poderá aí colocar o que quiser ou fazer dela o local de permanência do seu animal de companhia?

Em primeiro lugar, na utilização da varanda, tal como do resto do condomínio, terá de obedecer às regras constantes da legislação, nomeadamente por questões de segurança (veja, por exemplo, este nosso artigo sobre vasos), mas também do regulamento do condomínio. Se, por exemplo, este não proibir a existência de animais de companhia nas frações, poderá ter o seu cachorro na varanda, embora sempre com respeito pelas mais elementares regras de higiene e de respeito pelo descanso dos vizinhos. Ocorrendo um acidente por deficiente utilização da varanda – o vaso que cai, o animal que fere um terceiro –, a responsabilidade é do proprietário da fração. E se o acidente for causado pela má conservação da varanda, como será? Quer mesmo saber? Leia o título que se segue.

E se a varanda cair?

De quem é, então, a responsabilidade nas situações em que haja danos provocados por uma deficiente conservação da varanda? Quem deve ser chamado a suportar eventuais despesas? Para darmos uma resposta, o melhor é recorrermos à forma como a justiça se tem pronunciado sobre o assunto.

Numa decisão de outubro de 2007, o Julgado de Paz de Lisboa condenou um condomínio a indemnizar o proprietário de um automóvel que havia sido atingido por pedaços do reboco de uma varanda, uma vez que não conseguiu provar não ter culpa no sucedido.

Dois anos mais tarde, considerando que ficou provada a existência de deficiências na estrutura da varanda, o Supremo Tribunal de Justiça condenou os construtores a indemnizar seis pessoas que nela se encontravam no momento em que a mesma colapsou.

Portanto, cada situação poderá apresentar contornos próprios e a solução para o caso nem sempre será a mesma, mas fica já com uma ideia do que poderá ser decidido em tribunal.

Posso fazer uma marquise?

Eterna questão relacionada com varandas é a do seu fecho, aproveitando o espaço para uma marquise. Tratando-se da fachada do prédio, caso se entenda que a modifica, é necessário, em princípio, entregar um pedido de licença na câmara municipal. Defendendo-se que a construção da marquise corresponde apenas ao prolongamento da varanda, bastará uma comunicação prévia à entidade. Este é um aspeto cuja regulamentação pertence aos municípios, pelo que, antes de avançar para a realização da obra, deve contactar a câmara municipal, questionando-a quanto à possibilidade de fechar a varanda.

Dentro do condomínio, trata-se de uma construção que exige autorização da assembleia geral, com uma maioria de dois terços do valor total do prédio (veja quais as maiorias existentes e em que casos as deve aplicar com o nosso simulador).

A ter em conta

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