Nem sempre os moradores de um prédio são os proprietários das frações. O arrendamento é frequentemente a solução encontrada pelos proprietários para rentabilizar uma casa que se encontra há muito fechada. Contudo, por vezes esse processo é complicado. Muitos podem ser os problemas que o arrendamento de uma fração autónoma pode desencadear, nomeadamente no que diz respeito ao fim a que se destina o arrendamento, à responsabilidade do inquilino relativamente aos outros moradores e às despesas relacionadas com o condomínio.

Se o proprietário conhecer as regras básicas que se aplicam a este tipo de situação, pode evitar ou pelo menos minimizar os conflitos.

Em primeiro lugar, o condómino deve comunicar o arrendamento ao administrador e informá-lo da sua residência habitual. Só assim o condomínio poderá contactar o proprietário em caso de necessidade.

O uso a dar à fração arrendada constitui outro aspeto importante. Como é evidente, não poderá ser diferente daquele que o título constitutivo lhe atribui. Isto é, se a fração se encontra com um fim habitacional, não poderá ser utilizada para uma atividade comercial, tal como um consultório, por exemplo.

Não é por arrendar o andar que o condómino fica livre de cumprir as suas obrigações. Se o proprietário não respeitar esta regra, sujeita-se ao pagamento de uma coima (nunca inferior a um ano de renda) e à anulação do contrato.

A questão da obediência do inquilino às regras do condomínio merece uma atenção especial. A lei determina que o regulamento seja anexado ao contrato de arrendamento e assinado por ambas as partes. Se houver incumprimento da parte do inquilino, compete ao senhorio, ou seja ao condómino proprietário, resolver o problema. É o condómino, e não o inquilino, que deverá ser interpelado pelo administrador ou pela assembleia de condóminos com vista à resolução de todos os problemas que surgirem.

Quem paga as despesas de condomínio?

Há também a questão do pagamento das despesas do condomínio. As partes devem estipular, por escrito, a forma de repartição dos encargos inerentes à utilização da casa. Tal significa que algumas despesas podem, por acordo entre as partes, ficar a cargo do inquilino (despesas com os elevadores e eletricidade, por exemplo). Para que esse acordo seja válido, deve, por um lado, constar do contrato ou de um aditamento assinado pelo inquilino, por outro, tem de especificar os encargos que ficam à responsabilidade deste. É necessário que contenha a natureza dos encargos, a forma de proceder ao cálculo do montante a pagar, o seu limite máximo e, quando for o caso, as fórmulas de revisão ou de atualização. Nesse sentido, pode ser fixada uma quantia mensal, que será sujeita a acertos semestrais, caso não tenha sido acordada outra data para o efeito.

O senhorio é obrigado a dar ao inquilino todas as informações relevantes para o cálculo das despesas, incluindo as deliberações da assembleia de condóminos, as leituras efetuadas aos contadores, etc. Convém saber, no entanto, que mesmo um inquilino que tenha a seu cargo o pagamento das quotas do condomínio não tem o direito de participar nas assembleias.

Se as partes não tiverem fixado um regime específico, aplicam-se as seguintes regras:

  • Os encargos referentes à administração, conservação e utilização de partes comuns do edifício, bem como o pagamento de serviços de interesse comum, são da responsabilidade do senhorio;
  • Os encargos e despesas respeitantes ao fornecimento de bens ou serviços relacionados com a fração arrendada (por exemplo, água e eletricidade) são pagos pelo inquilino;

Em princípio, os serviços devem ser contratados em nome do responsável pelo respetivo pagamento. No caso de, ainda assim, o inquilino pagar uma verba relativa a um serviço contratado em nome do senhorio, este deve entregar ao inquilino, no prazo de um mês, o comprovativo do pagamento feito.

Finalmente e contrariamente ao que por vezes se pensa, se um dos condóminos quiser vender a sua fração, os restantes não têm qualquer direito de preferência em relação à compra. No entanto, se a fração estiver arrendada, o inquilino possui esse direito. Ou seja, se aparecer um comprador disposto a pagar um determinado preço, o inquilino pode exigir que a fração lhe seja vendida pelo mesmo valor.