Obras em casa: tenho de avisar o condomínio?

Cada condómino é rei na própria casa, mas há limites. Se precisa de fazer obras, saiba quando tem de informar os vizinhos e que formalidades cumprir.

Por princípio, ninguém é obrigado a fazer obras em casa, nem tem de pedir autorização aos vizinhos se as quiser fazer. Mudar o chão da casa de banho ou remodelar a cozinha, por exemplo, são intervenções que não carecem de autorização da assembleia de condóminos.

Contudo, existem limites da propriedade que impedem que se cometam abusos. Os direitos do proprietário terminam quando começam os do vizinho.

Obras em que é preciso autorização do condomínio

Caso as obras se destinem, por exemplo, a instalar um aparelho de ar condicionado (no exterior do prédio), transformar uma varanda em marquise, construir uma pérgula num terraço ou ligar uma fração a um sótão, tornando-o habitável, o proprietário necessita da autorização da assembleia de condóminos. Em algumas situações, é necessária também a autorização da câmara municipal da área de residência. 

Esses casos particulares merecem especial atenção por parte da lei, porque afetam um de três aspetos: a linha arquitetónica original, a estética ou a segurança do edifício. Toda e qualquer modificação da fachada ou parte exterior de um edifício pode ser vista como alteração da respetiva linha arquitetónica ou estética. 

Outro caso considerado particular é o da junção e divisão de frações. Se o proprietário de duas ou mais frações quiser uni-las e estas forem contíguas do mesmo edifício (lado a lado ou por cima uma da outra), pode fazê-lo sem qualquer tipo de autorização, desde que o edifício não esteja classificado como património arquitetónico ou histórico e as alterações não interfiram com a estrutura.  

No entanto, se o intuito do proprietário for dividir uma fração em duas ou mais, os critérios são diferentes e mais exigentes. Aí já é necessário verificar se o título constitutivo da propriedade horizontal o permite ou se a assembleia de condóminos aprova a obra, sem qualquer voto contra.  

Depois de obtida esta aprovação, o condómino terá de pedir o licenciamento da obra à autarquia, apresentando a ata da assembleia que lhe concedeu a autorização. Sempre que alguma destas obras acontecer, o proprietário da fração vai ter de proceder à alteração do título constitutivo, por escritura pública ou documento particular autenticado, e comunicar ao administrador no prazo de 10 dias.

Cuidados a ter durante as obras

As obras de grande envergadura (recuperação, remodelação ou conservação), que causem transtornos ao nível do ruído, só podem ser realizadas nos dias úteis, entre as 08h00 e as 20h00.

O responsável pelas obras deve afixar num local acessível, como a entrada do prédio, a informação relativa à duração das obras e as horas de maior ruído (descarregue abaixo um exemplo de aviso de obras).

Além disso, também é desejável que informe a administração do condomínio sobre a existência de obras a decorrer.