Obras em casa: tenho de avisar o condomínio?

Cada um é rei na sua própria casa. O velho ditado popular pode aplicar-se às regras que regem cada fração. Por princípio, ninguém é obrigado a fazer obras em casa, nem tem de pedir autorização aos vizinhos se as quiser fazer. Contudo, existem limites da propriedade que impedem que se cometam abusos. Os direitos do proprietário terminam quando começam os do vizinho.

Por exemplo, se um condómino pretender mudar o chão da casa de banho ou remodelar a cozinha, não precisa da autorização da assembleia de condóminos. Mas se houver uma rotura num cano dentro de casa e este provocar danos e prejuízos a outro condómino, o proprietário tem a obrigação de repará-lo o mais rapidamente possível e pagar aos vizinhos uma indemnização ou o arranjo dos danos causados. Esta situação acontecerá, sempre que, por negligência na conservação da sua fração, o condómino prejudique a propriedade dos outros ou a propriedade comum.

As obras de grande envergadura (recuperação, remodelação ou conservação) que causem transtornos ao nível do ruído, só podem ser realizadas nos dias úteis, entre as 08h00 e as 20h00. O responsável pelas obras deve afixar num local acessível (por exemplo, na entrada do prédio) a informação relativa à duração das obras e as horas de maior ruído. Além disso, também é desejável que informe a administração do condomínio sobre a existência de obras a decorrer.

Se as obras forem, por exemplo, instalar um aparelho de ar condicionado (no exterior do prédio), transformar uma varanda em marquise, construir uma pérgula num terraço ou ligar uma fração a um sótão, tornando-o habitável, os procedimentos mudam. Neste tipo de obras, o proprietário necessita da autorização da assembleia de condóminos e, em alguns casos, da respetiva câmara municipal da área de residência.

Esses casos particulares merecem especial atenção por parte da lei, porque afetam um de três aspetos: a linha arquitetónica original, a estética ou a segurança do edifício. Toda e qualquer modificação da fachada ou parte exterior de um edifício pode ser vista como alteração da sua linha arquitetónica ou estética.

Outro caso considerado particular é o da junção e divisão de frações. Se o proprietário de duas ou mais frações quiser uni-las e estas forem contíguas do mesmo edifício (lado a lado ou por cima uma da outra), pode fazê-lo sem qualquer tipo de autorização, desde que o edifício não esteja classificado como património arquitetónico ou histórico e as alterações não interfiram com a estrutura. 

No entanto, se o intuito do proprietário for dividir uma fração em duas ou mais, os critérios são diferentes e mais exigentes. Aí já é necessário verificar se o título constitutivo da propriedade horizontal o permite ou se a assembleia de condóminos aprova a obra, sem qualquer voto contra. Depois de obtida esta aprovação, o condómino terá de pedir o licenciamento da obra à autarquia, apresentando a ata da assembleia que lhe concedeu a autorização. Sempre que alguma destas obras acontecer, o proprietário da fração vai ter de proceder à alteração do título constitutivo, por escritura pública ou documento particular autenticado, e comunicar ao administrador no prazo de dez dias.