Nos últimos anos, os administradores de condomínios têm vindo a deparar-se com um aumento elevado das chamadas dívidas incobráveis, isto é, aquelas em que o condomínio, por mais tentativas que faça, não consegue recuperar os valores em falta.

Uma das principais razões para esta situação é o facto dos proprietários/condóminos venderem as suas frações sem pagar as quotas em atraso e, na maior parte dos casos, sem informar o novo proprietário da existência e montante dessas dívidas. Isto resulta em dívidas ao condomínio por parte de anteriores proprietários, que causam muitas vezes problemas aos condomínios.

Tendo em conta que os tribunais têm entendido que, as dívidas do anterior proprietário de uma habitação não devem ser da responsabilidade do comprador, os administradores vêem-se a braços com um problema: como reaver o montante em falta quando, na generalidade dos casos, se perde o rasto do devedor ou este não apresenta meios para pagar?

Para travar estas dívidas incobráveis, a DECO defende que a transmissão de imóveis deveria obrigar a uma declaração prévia do administrador sobre a existência (ou não) de dívidas ao condomínio e ao respetivo pagamento antes da venda, no caso de aquelas existirem.

Na prática, esta declaração irá permitir que, no caso de existirem dívidas ao condomínio do anterior proprietário (por quotas em atraso ou até, por exemplo, por falta de pagamento da parte devida nas obras), ao preço a receber pelo mesmo seja descontado o valor em dívida, que reverteria, de imediato, para o condomínio. E também que o novo proprietário não seja responsabilizado pelo seu pagamento.

Isto é, quer a compra e venda seja feita por documento particular autenticado (um contrato), quer por escritura notarial, deve sempre ser acompanhada da referida declaração.

Dado que as dívidas ao condomínio prescrevem no prazo de 5 anos, ou seja, deixam de ser exigíveis ao fim desse tempo, a declaração terá sempre de se reportar a igual período. Na prática, na declaração deverá constar que, nos últimos 5 anos, não existem dívidas a apontar àquela fração.

Num sentido muito semelhante, os nossos vizinhos espanhóis já alteraram a lei e estabeleceram a obrigatoriedade da declaração de não dívida na compra e venda. Entre outros aspetos, a lei estabelece que o novo proprietário é responsável pelas dívidas ao condomínio do anterior proprietário nos 3 anos anteriores à compra. Dito de outra forma, se renunciar a esta declaração ou não a exigir, arrisca-se a pagar quotas em atraso dos últimos 3 anos.

Por cá, continuamos à espera de alterações legislativas. Enquanto isso, a DECO dará parte desta preocupação junto da Assembleia da República.