Quotas em dívida: o que fazer para recuperá-las?

Para evitar que o seu condomínio faça parte da gigantesca estatística de processos em tribunal, não deixe acumular o montante em dívida. Se um condómino falhar o pagamento da quota, no mês seguinte envie uma carta ou um e-mail com recibo de leitura a solicitar a sua regularização. Lembre-se de que o pagamento das quotas do condomínio prescreve no prazo de cinco anos.

Além disso, com a entrada em vigor da lei que revê o regime da propriedade horizontal, a 10 de abril de 2022, o administrador passou a estar obrigado a exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas (incluindo os juros legais). Alerte para os prejuízos que poderão resultar da falta de pagamento. Quanto maior a quantia em dívida, mais difícil será a sua recuperação. Os custos são mais elevados e pode ser mais complicado chegar a um entendimento ou acordo. Se necessário, fixe penalizações antes de recorrer a outras vias, este pode ser um método bastante dissuasor. Este assunto deve ser abordado na assembleia de condóminos. Aliás, um acordo de pagamento é certamente a melhor opção para ambas as partes. Os custos são mínimos, é uma forma amigável de resolver o problema e evita que as relações entre os condóminos fiquem afetadas. Só depois de esgotadas todas as hipóteses de acordo, e não existindo no regulamento do condomínio nenhuma referência à forma como resolver este problema, deve recorrer a um julgado de paz, aquele que é, na perspetiva da DECO PROTESTE, o recurso mais interessante. O processo é rápido e os custos são baixos, ainda que haja a limitação territorial a ter em conta.

Quando não existem julgados de paz com competência territorial, os centros de arbitragem são uma alternativa. No máximo, os processos demoram seis meses. Porém, ambas as partes têm de aceitar a resolução do litígio por esta via.

Em último caso, o condomínio pode recorrer aos tribunais. Mas tenha em conta os custos do processo e honorários do advogado. Antes de optar por esta solução, e se o valor em dívida for inferior a dez mil euros, averigue se o devedor tem património que possa ser penhorado: recorra ao Procedimento Extrajudicial Pré-Executivo (PEPEX).

Independentemente do modo adotado para a recuperação das quotas em atraso, o administrador de condomínio está obrigado a informar, pelo menos a cada seis meses, por escrito ou por e-mail, relativamente aos processos judiciais, processo arbitral ou injunções. Se o processo decorrer em tribunal, o condomínio é sempre representado pelo administrador.

Lembre-se, também, de que a ata da assembleia (título executivo) só pode ser usada para mover uma ação se referir o montante anual das contribuições a pagar por cada condómino e a data de vencimento. Desta forma, se o condómino deixar de pagar o que deve na data fixada, a ata da assembleia que deliberou o valor de cada quota, nos termos indicados, é suficiente para mover uma ação executiva. O administrador do condomínio deve instaurar a ação no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento, exceto se existir uma deliberação em contrário da assembleia de condóminos e desde que o valor da dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais IAS. Em 2023, o valor do IAS corresponde a 480,43 euros.

Como administrador, deve evitar entrar em conflito com um condómino. Contudo, quando o problema são quotas em dívida, a situação tem tendência a complicar-se. A via do diálogo direto e da sensibilização é a primeira opção. Caso não surta efeito, o envio de uma carta a pedir a regularização do mês em falta é o passo seguinte. Se, mesmo assim, a situação permanecer e se agravar, convoque uma assembleia e discuta o problema em conjunto com os restantes condóminos do prédio. 

A assembleia tem ao seu dispor várias opções.

1. Chegar a acordo para pagamento 

• a quantia em dívida e os meses a que respeita;
• a forma de pagamento (por exemplo, por transferência bancária, com indicação do IBAN);
• prazo para saldar a dívida (por exemplo, 15 dias).

O compromisso arbitral não envolve tribunais e, se existir, encontra-se definido no regulamento do condomínio, no título constitutivo da propriedade horizontal ou em ata da assembleia.

O administrador deve, por isso, consultar estes documentos. Se encontrar a referência ao compromisso arbitral, significa que os condóminos aceitam resolver desta forma os problemas que eventualmente surgirem.

Como funciona?

1. Requerimento: o administrador envia o documento com indicação do assunto e de um árbitro ao condomínio por carta registada com aviso de receção.
2. Resposta: o condómino responde ao requerimento, aceitando e indicando um árbitro.
3. Nomeação do árbitro presidente: os árbitros nomeados pelo administrador e pelo condómino indicam um terceiro árbitro, que será o presidente.
4. Petição: o administrador efetua a petição por escrito, com indicação dos factos.
5. Contestação: o condómino apresenta a sua defesa por escrito.
6. Audiência: se os documentos apresentados forem insuficientes, não há lugar a apresentação de prova (documentos em falta ou testemunhos).
7. Sentença: os árbitros comunicam a decisão final, no prazo máximo de um ano.

Prós e contras do compromisso arbitral

	Processo simples e rápido. Promove o acordo. Não tem custos, exceto se decorrerem nos centros de arbitragem.
	Se o devedor não cumprir a sentença proferida pelo compromisso arbitral, é necessário recorrer aos tribunais. Confirme os honorários dos árbitros.

Equiparáveis, em alguns aspetos, aos tribunais, os julgados de paz funcionam de forma mais simples, informal e com menos custos. Não têm, no entanto, cobertura geográfica nacional e estão limitados a ações que não ultrapassem os 15 mil euros.

Possuem ainda natureza declarativa, ou seja, se, após a sentença, o condómino devedor optar por não acatar a decisão e, por conseguinte, não pagar a dívida, é necessário que a administração recorra à execução/penhora.

O que tem de fazer?

1.Verifique se existe um julgado de paz na área do imóvel. Consulte o site.

• o custo total do processo são 70 euros a cargo da parte vencida, embora o juiz possa repartir esse valor. Se houver acordo na fase de mediação, o custo desce para 50 euros, dividido por ambas as partes;
• com o requerimento, deve apresentar a ata da assembleia que identifica o condómino faltoso, a sua fração e o valor em dívida; o cartão de pessoa equiparada a pessoa coletiva do condomínio; e a cópia do registo predial da fração devedora. Esta pode ser obtida através do Registo Predial Online ou em qualquer serviço de registo predial. O custo é de 15 euros.

Como funcionam?

Quando não existem julgados de paz na zona a que o condomínio pertence, os centros de arbitragem podem ser uma alternativa. No máximo, os processos demoram seis meses. Porém, ambas as partes têm de aceitar a resolução do litígio por esta via.

Onde recorrer?

1. Centro de arbitragem de litígios civis, comerciais e administrativos

Custos

• Valor-base: 1500 euros + mediação (150 euros por hora).
• Arbitragem: 1250 euros.

2. Centro de arbitragem da propriedade e do imobiliário da ESAI (Escola Superior de Atividades Imobiliárias)

• Mediação: 270 euros.
• Arbitragem: 650 euros (um árbitro) / 1100  euros (dois árbitros).

Como funcionam?

Prós e contras dos centros de arbitragem

	Processo simples e rápido. Promove o acordo.
	Custos elevados. Tem um caráter voluntário, ou seja, o devedor tem de aceitar a resolução do litígio por esta via.

Nos tribunais

Quando esgotadas todas as outras opções fora dos tribunais, opte pela via judicial. 

Trata-se de uma plataforma online que tem como objetivo averiguar se o devedor tem bens que justifiquem avançar com uma penhora. Esta pesquisa é feita através da consulta das bases de dados das Finanças, da Segurança Social, do Registo Nacional de Pessoas Coletivas, de Conservatórias e restantes Registos. Apenas pode ser utilizado em dívidas inferiores a dez mil euros.

O que tem de fazer?

1. Constituir advogado ou solicitador se não puder apresentar o requerimento online. 

Precisa de:

• pagar 51 euros (mais IVA);
• ter a ata da assembleia onde constam os valores em dívida;
• números fiscais do condómino e do devedor.

3. Após receber o relatório, o administrador tem 30 dias para:

• se foram identificados bens para penhora, avançar com processo de execução para penhora; 
• se não foram identificados bens para penhora, solicitar que o devedor seja notificado para pagar a dívida, efetuar acordo de pagamento, indicar bens penhoráveis ou opor-se ao procedimento. Depois de notificado, o devedor tem 30 dias para reagir; 
• se o credor nada fizer durante este prazo de 30 dias, o procedimento é automaticamente extinto.

A penhora de contas bancárias, salários ou bens exige a constituição de um advogado ou solicitador.  

Na penhora de contas bancárias é dada preferência às contas em que o devedor é o único titular e aos depósitos a prazo. 

A penhora de salários é feita no máximo sobre um 1/3 e no mínimo 1/6 do valor do salário, tendo como limite o valor do salário mínimo nacional (760 euros em 2023).  

A penhora de bens só pode incidir sobre bens da propriedade do condómino devedor e não são penhoráveis bens essenciais ao quotidiano de qualquer casa, por exemplo, cama, frigorífico, etc.

Prós e contras da penhora