A manutenção preventiva é um investimento com retorno garantido. Além de contribuir para a segurança de todos e aumentar a qualidade e preservação do seu imóvel, aumenta também a satisfação dos condóminos e pode reduzir o custo geral das despesas do condomínio. Raramente as emergências avisam antes de acontecerem. Por isso, se for dada uma atenção cuidada aos detalhes, grandes despesas com reparações e substituições podem ser evitadas.

O tempo passa e as influências externas, danos por acidentes e utilizações normais ou negligentes vão deteriorando os edifícios e as suas instalações. A manutenção preventiva requer a inspeção regular e a reparação de equipamentos para evitar danos extensos e dispendiosos. Seguir uma lista completa de verificação de manutenção preventiva do condomínio pode ser uma mais-valia.

Para que serve uma manutenção preventiva?

Prevenir em vez de reagir. É esta a principal função de uma manutenção preventiva. Deve fazer-se um planeamento das intervenções antes que ocorram anomalias ou acidentes. Esse plano deve ter periodicidade fixa, permitindo uma redução dos trabalhos/obras extraordinários e dos períodos de inutilização dos edifícios.

Quais as mais-valias deste tipo de manutenção?

A principal vantagem da realização de uma manutenção preventiva tem que ver com a conservação geral da qualidade do edifício. Assegura-se o bom desempenho dos diversos elementos que compõem um edifício, como os elevadores, o sistema de intercomunicadores, as escadas, as portas corta-fogo, entre outros. Também a fiabilidade e durabilidade desses elementos fica assegurada, diminuindo a probabilidade de falharem ou estragarem-se.

Por último, garante-se a estética do edifício de forma a manter-se visualmente intacto e semelhante com o original.

Qual a importância de um plano de manutenção preventiva?

Um plano de manutenção preventiva de um edifício é um documento no qual constam as medidas e controlo a serem realizadas em determinado momento.

Antes de se elaborar o plano tem de existir uma fase de estudo prévio do edifício. Nesta etapa deve ter-se em conta:

  • Vistoria de controlo – Inspeção visual do local/elemento, procurando eventuais sinais de falhas/deficiências.
  • Limpeza – Embora subestimadas e, muitas vezes negligenciadas, são intervenções efetuadas em ciclos de curto espaço temporal, com o objetivo de limpar vegetações, sujidades ou obstruções.
  • Tratamento de manutenção – Este tipo de atuação, é por vezes considerado como uma intervenção ligeira.
  • Pequenas reparações/obras – Geralmente efetuadas num espaço temporal curto/médio, são pequenas intervenções para manter os elementos em bom estado, evitando recorrer a manutenções corretivas.

A manutenção preventiva deve ser encarada como mais uma atividade de gestão do condomínio. Só deve ser levada a cabo se for expectável que os seus custos não ultrapassem os das intervenções/obras de emergência e se os proveitos forem visíveis.

Entre os elementos a serem intervencionados num condomínio, o administrador deverá eleger, em cada momento, quais serão alvo de intervenção. Só depois desta triagem, serão elaborados planos e consequentes ordens de trabalhos. Esta gestão permite definir os diversos momentos e em que elementos, durante a vida útil do prédio, conseguindo-se também fazer uma previsão dos custos e recursos necessários.

Como elaborar um plano de manutenção?

O plano deve ser simples para garantir que nenhum ponto de inspeção fica esquecido. Por isso, deve ser transformado numa check list.

Primeiro deve fazer-se a descrição do edifício. Ou seja, realizar o levantamento de todos os elementos do edifício a inspecionar (cobertura, revestimento de fachada, porta principal..), criando uma ficha individual de registo com descrição do local, caracterização construtiva, registo histórico, descrição das principais patologias, bem como, informação sobre técnicos especialistas para ações de reparação. Por último, é preciso especificar a informação referente às ações a desenvolver nas operações de manutenção periódica e preventiva.

Depois, deve realizar-se o levantamento de todos os equipamentos (bombas de água, quadro elétrico, sistema de deteção de incêndio, elevadores…), criando uma ficha individual de registo dos dados identificadores do aparelho, informação sobre a aquisição e garantia, bem como informação sobre representante local e assistência técnica. Por último, é necessário anexar o manual de utilização e a informação referente à manutenção periódica e preventiva.

Realizado todo o levantamento, segue-se a fase de construção do plano de manutenção, que pode incluir a definição de vistorias de controlo, calendário de limpezas periódicas e plano de intervenções ligeiras.

Por fim, constrói-se um calendário onde se pode encontrar as tarefas a realizar semanalmente, mensalmente ou trimestralmente para garantir uma boa manutenção e estado de conservação do edifício.